2019.6.10
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贈与

資産の価値を日常的に把握する

(写真=Tinnakorn jorruang/Shutterstock.com)
(写真=Tinnakorn jorruang/Shutterstock.com)

家計資産と資産価値

家計がもつ資産には大きく金融資産と実物資産に分かれます。
金融資産とは、例えば現金や預金・貯金、株式、債券、保険金、など、お金そのもの、もしくはお金を何かの形で得られる権利を指します。
一方、実物資産は、その代表的な例として不動産(土地や建物)があります。
それ以外にも自動車、美術品、骨董品、貴金属など金融資産以外のあらゆる物を指します。

「価値」という言葉の意味は、辞書によれば「どれくらい大切か、またどれくらい役に立つかという程度。またその大切さ」とあります。
資産価値を考える際には価値(どれほど大切か、役立つか)の有無に関心が高まりますが、実際に相続や資産の組み換えを行うことになった場合は、
その時点で保有資産がいくら(の価格)で取引が可能か、つまり市場において需要と供給との関係によって現実に成立する価格である「市場価格」がどのくらいなのか、
に対する関心の方が高まるはずです。

家計資産の市場価格を把握するには

市場価格が決まるには、買う意欲のある買い手と売る意欲のある売り手が、それぞれ市場ルールと対象の資産に関する十分な情報を持ち、
強制されることなく選択・判断することができる状態にあり、その上で公正な取引交渉を経て対象資産の交換を成立させうる評価額のことです。

ところで、保有資産の市場価格をチェックするといって思い浮かべることは、
例えば株式、債券などの金融資産の価格(市場価格)を日経新聞やインターネットサイトニュースなどで配信される今日の日経平均といった毎日流れてくる情報を元に、
自分が保有する金融資産は(いまお金に変えたら)いくら相当なのかをチェックするというシーンではないでしょうか。
金融資産の資産価値については、こういう行動を通じておおよそであっても資産規模はいくら、損しているか得しているかなどを自分自身で掴むことが可能になっています。
 

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不動産資産の価値を把握する

では実物資産、特に不動産資産についてその資産価値について同じように毎日その価値の上下を気にするような機会、そのための情報ソースがあるでしょうか。

初めから投資用に手に入れる場合を除き、一般的に自宅などの不動産資産は「保有し続けること」を前提に手に入れることが多いため、
そもそもいま売ったらいくらかを見るような動機はないのが実情だと思います。
それも一因となって、評価額(市場価格)を自分自身で日常的に確認するための情報ソースや機会などが少ないままとなっている、と考えられます。

一つの参考として、大手不動産会社で構成される業界団体、
不動産流通経営協会(略称FRK)による「売買」を起因とした建物の所有権移転登記個数数から推計した既存住宅流通数推量(平成27年速報値)によると、
中古住宅の売買は年間55万件程度あるとされています。
(365日で除した)1日当りの件数を計算すると、実におよそ1,520件/日の既存住宅が国内のどこかで売買されていることになります。
いかがでしょう。
思っていたよりも多くの件数が取引されている印象があるのではないでしょうか。
ただ、株式の市場での取引総量やそこに関わる投資家の数を考えると、金融資産の売り買いは不動産資産の売り買いの総量の比ではありません。
日常的に資産評価を自身でするための情報ソースやそれに触れる機会の少なさは、こうした日常的な取引総量の大きさの違いも背景にあるかもしれません。

定期的に不動産資産の価値をチェックするために

前述のように不動産資産の価値、市場価格を把握するにあたって情報ソースや情報に触れる機会の少なさという問題はあります。
しかし、相続や資産の組換えをする「まさにその時」に慌ててその価値を把握していたのでは、思い通りの引き継ぎ方やより資産価値を高める(減らさない)資産の保有の実現は難しくなります。

ではどうすべきか。
残念ながら金融資産市場のようなオープンな市場になりきっていない不動産市場では、自分のために市場の状況を「示してくれる」信頼できる不動産の専門家をパートナーにすることが必要だと筆者は考えます。
そして日常的に保有する不動産資産の価値を形成する情報として「今の地域の市場」のリアル情報を入手することが重要だと考えます。

ところで地域の市場に詳しいとはどういうことでしょうか。
例えばネット上の不動産情報サイトに出回る情報を加工した価格データなどは「過去」の姿を数字で表したものです。
もちろん、これは参考値として大いに役立つ情報です。
しかし、不動産の価格も金融資産の動きほどではないにしても動きます。
その価値変動の背景には地域に生じる新たなニーズや人の動きがあります。
このような市場動向はもちろんデータでも捉えられるものもありますが、
日々地域で発生する変化に興味を持ちながら観察、
仕事のチャンスにしている不動産業者だからこそわかる「生の情報」が「将来を予見」する上でとても有効な情報となり得るのです。
これによって適切な売り時、買い時を把握することも可能になるはずです。
 

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