2020.4.21
/
相続のプロに聞く

【実例】共有名義の土地、土地を分けるか、現金化して分けるか/トータルエステート・プロ(愛媛県西条市)

今回ご紹介する相続事例の問題点とは

夫を亡くして2年、Aさん(70代・女性)は、そろそろ夫から相続した540坪の土地をきちんと整理したいと考える気持ちの余裕がでてきました。夫を亡くした直後には特に土地に関する手続きをせず、今日までそのままにしていました。

調べてもらうと、びっくりすることがわかりました。相続税の支払いが発生するというのです。相続した当初、Aさんは相続税の基礎控除(3,000万円+法定相続人の人数×600万円)以下の土地だから相続税はかからないと考え、申告はしていませんでした。

もうひとつわかったことがありました。自宅以外の土地は、夫の弟と共有名義になっていたのです。土地をどうするかについては、自分と子どもたちの考えだけで進めることはできません。

さてAさんはこの問題をどのように解決したのでしょうか?

【問題のポイント】
1.2年間未納となっている相続税がある
2.自宅以外の土地は、夫の弟との共有名義になっている

無料相談でここまで解決

Aさんは、最寄りの「不動産相続の相談窓口」が開催していた相続勉強会に参加しました。
勉強会の後、相談に乗ってくれたのは、愛媛県西条市にある不動産会社、トータルエステート・プロの代表で、勉強会の講師を務めていた吉村寿浩さんでした。
 

吉村さんはAさんの話を聞き、まず、資産状況や長女、長男、次男、義弟の相続関係を整理しました。その上で、未納となっている相続税の延滞期間に応じて年利14%の税金の加算がある可能性をAさんに伝えました。

そして、この場合、自己申告より税理士の助けを借りたほうがいいと判断し、Aさんに税理士を紹介したのです。

税理士を通して国税局に「認識に間違いがあっただけで、悪意を持って税金を納めなかったわけではないこと」を説明したところ、数百万円と多額の延滞税を支払うことなく、事なきを得ました。

続いて吉村さんは、もうひとつの問題である義弟との共有名義の土地は売却がいいと判断しました。共有名義のまま土地を保有し、Aさん、もしくは義弟が亡くなり、次の相続が発生すると、子どもたちの代での手続きが複雑になるからです。

売却と一言で言っても、解決方法には2つのパターンがあります。
ひとつは、義弟の持ち分をAさんが購入し、すべてAさんの土地として売却する方法。
もうひとつは、義弟の持ち分はそのままに、Aさん所有の土地だけ売却する方法です。

ただこの場合、どの位置で線引きするかによって土地の評価額か変わるため、Aさんと義弟にとって平等な相続にするのは至難の業です。Aさんにとっても義弟にとっても一番なのは、Aさんと義弟の土地をすべて合わせて売却し、所有割合に応じて売却金額を分ける方法だと吉村さんは説明しました。

説明を受けたAさんは子どもたちと相談し、トータルエステート・プロで土地を買い取ってもらおうと考えました。ですが義弟が「売却してもいいが、今ではない」と判断したため、Aさんは売却の話はそれ以上せず、相続税の支払い手続きだけ無事終えて、いったん、土地の相続問題のことは忘れました。
 

>>相続の専門家に相談する

4年かけて納得の土地売却と自宅リフォーム

相続の相談から2年後、古くなった自宅の建て替えを考え始めたとき、Aさんは再度、トータルエステート・プロの吉村さんを訪ねました。540坪の土地を売却して、自宅の建て替え資金にしたいと考えたからです。

長女からは、「ほかの不動産会社からも査定してもらい、比較、検討したほうがいいのではないか」と言われましたが、Aさんは他社で土地を売却する気はありませんでした。親身になって話を聞き、丁寧な説明をしてくれた吉村さんに、Aさんは大きな信頼を寄せていました。

2年前、税理士を紹介してもらい相続税について解決してもらいながら、結局、不動産の売却はせずに店を後にしましたが、「売却するときは信頼できる吉村さんに任せたい」とAさんは思っていたのです。

義弟の持ち分と合わせて540坪をトータルエステート・プロで売却、自宅リフォームも同社にお願いしました。

【問題解決までの流れ】
・「不動産相続の相談窓口」で土地の相続税について、義弟との共有名義となっていることについて相談
・税理士を通して未納の相続税の申告、支払いを行う
・義弟との共有名義の土地をすべて売却
・売却で得た資金で古くなった自宅をリフォーム

最も大事なのは、争いにならない相続

「来店されたお客様とお話しするとき、私はすぐに成果を求めることはしません。”種まき”の時間だと考え相談内容にじっくり耳を傾けます。お客様の人生に関わること。ゆっくり信頼関係を”育てる”ことを大事にしています」と、吉村さんは言います。

たとえば、土地を所有しているお客様の相続対策としてよくあるのが、「アパート経営」です。用途のない土地や駐車場として活用している土地の場合、アパートを建設することで固定資産税・相続税の節税が可能だからです。

ただこれは、土地活用の手段の1つ。
「私は話を聞いて、ご相談者の方がオーナーとしてアパート経営をご自身でしっかりやる覚悟があるかどうかを確認します。覚悟を持って経営に乗り出す場合は勧めますが、経営を人任せにしようと考えている方には勧めません。人任せにして儲けられるような簡単なものではないからです。また、相続されるお子さんが一人でない場合、アパートは相続争いの火種となります。土地だけなら売却してその金額を均等に分けることができますが、アパートは均等に分けることができませんから。相談者の背景をしっかり聞いて、争わない相続を考えていく。相続の相談を受けるときも、お客様が不動産の活用について考えるときも、長期的な視点が重要です」(吉村さん)。

相続や不動産購入、売却など人生の大きな転換点だけでなく、2年後、5年後、10年後と長期的に寄り添ってくれる不動産のプロになら、安心して任せることができます。


【今回相談に乗っていただいた担当者】

<吉村 寿浩さんプロフィール>
 
愛媛県西条市で住宅建築、不動産仲介、リフォーム事業等を行う、トータルエステート・プロの代表。「短期的な成果を求め、売り込む営業ではなく、お客様の方から出向いてくれる関係性を築きたい」と、2016年に「不動産相続の相談窓口」に加盟。相続勉強会を継続して地道に実施し、最近では「不動産営業マン」ではなく、「吉村先生」と呼ばれることも増えた。
 

>>相続の専門家に相談する

 
ご依頼の不動産を無料で査定
3分で依頼完了!
査定金額と活用アドバイスをメールでご送付。
※しつこい営業電話はいたしません。
 

【オススメ記事】
相続対策のよくある失敗
不動産を承継したらどんな税金がかかる?
不動産相続の手続き・節税方法・必要書類について完全解説
相続で不動産を取得した場合にかかる登録免許税
持っているだけでこんなにかかる?不動産の維持費用

この記事をシェア

相続MEMOをフォロー

相続のプロに聞く

NEXT 【実例】不動産オーナーが事業継承で失敗しないために知っておくべき大事なこと/KENbridge(愛知県名古屋市)
PREV 【司法書士の目~VOL.15】家族信託をはじめる前に知っておくべき10の注意点(2)

関連記事