2021.2.28
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不動産

不動産売却の流れ|相場リサーチから確定申告までの手順を紹介

(画像=beeboys/stock.adobe.com)
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親からの相続など、多額の金銭の支払いが発生するタイミングで、家や土地などの不動産を急ぎ整理しなければならないこともあります。しかし、住んでいる家や相続した不動産を売却したいと思っても、不動産売却の流れを把握している人は少数でしょう。実は不動産を売却するときには、注意すべきポイントがいくつかあります。本記事では、相場リサーチから確定申告までの手順を、かかる税金や必要書類の紹介も含めて解説します。

目次
不動産を売却する流れ・手順
不動産売却にかかる税金一覧
不動産売却に必要な書類一覧
相続で不動産の売却が必要になった場合の注意点
まとめ:不動産売却の流れや必要事項を理解し、有効な売却を実現しよう!

不動産を売却する主な理由とは?個人の不動産売却は多い

人によって不動産を売却する理由は、「住み替え」「買い替え」「借入金返済のため」などさまざまです。
相続した物件が実家である場合などは、親が長年暮らした家を売ってよいものか迷うこともあるでしょう。

実は個人の不動産売却は法人の売却よりも多いという統計があります。国土交通省が公表している「土地保有移動調査結果(平成29年取引分)」がその統計です。実際に、多くの方が相続を機に役目を終えたご実家の売却をなさっています。

個人売主の売却理由で最も多いのが「生活費に充てる」です。ほかにも「住宅建設購入資金」「借入金返済」「他の土地購入」などの理由が挙がっています。相続財産は、残された家族が生活に困らないように遺すものです。不動産を売却して家族の役に立てば、故人の遺志も尊重されたと言っていいでしょう。

参考:国土交通省「土地保有移動調査結果(平成29年取引分)」
 

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不動産を売却する流れ・手順

では、不動産を売却する流れや手順を確認しましょう。以下7つの流れ・手順があります。1つひとつ、解説していきましょう。

不動産売却の手順1:所有不動産の相場を調べる

不動産は、自分が希望する金額で売れるとは限りません。希望する金額が周辺相場とかけ離れていれば、売れる可能性は低くなります。まずは所有している不動産の相場を調べることから始めます。相場は近隣の物件の相場価格がわかるサイトを国交省が提供していますので、そちらを参考にするとよいでしょう。

【参考】:国土交通省「土地総合情報システム」
【参考】:相続した家の売却相場を調べる方法は?土地と建物に分けて解説

不動産売却の手順2:不動産会社に査定を依頼する

売却することを決めたら、次は不動産会社に査定を依頼しましょう。査定方法には、「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは、物件の見学は行わず、周辺の類似する物件の売出価格や成約価格に市況を加味したうえで、査定金額を算出する方法です。

もう1つの訪問査定とは、文字どおり不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定する方法です。部屋の状態や、道路と敷地の位置関係、境界の有無などを細かく確認します。机上査定に比べて精度の高い査定価格を算出できます。
 

<参考>住宅ローンが残っている場合の売却方法

自宅の売却を考えるとき、「住宅ローンが残っていても売れるのか?」という疑問を持つ人もいるでしょう。結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても自宅を売却することは可能です。

住み替えで売却を考えるとき、ローンが残っている場合は次の家を購入する前に売却活動を行います。購入を先にしてしまうと二重ローンになり、返済がきつくなるからです。家が売れた場合は、引き渡し時に売却代金が入金されます。入金された売却代金で残っている住宅ローンを一括返済し、抵当権が外れます。このような売却方法を「売り先行」といいます。

引っ越す先が実家という場合や、二重ローンでも余裕で支払える場合は「買い先行」を選択することもできます。そのほうが売却物件を空家にできるため、内覧をはじめ売却活動がしやすいといえます。

不動産売却の手順3:媒介契約を締結

売却することを決めたら、不動産会社と媒介契約を締結します。

・媒介契約の3つの種類とそれぞれの特徴
媒介契約には3つの種類があります。「専属専任媒介契約」は、不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約方法です。不動産会社が見つけた買主としか取引できないという制約があります。

「選任媒介」は、不動産会社1社のみに仲介を依頼するのは同じですが、自力で買い手が見つかった場合は、不動産会社を介さずに契約することが可能です。

もう1つの「一般媒介」は、複数の不動産会社に仲介を依頼するやり方です。こちらも自力で見つけた買い手と直接契約することができます。

・売却の方法「仲介」と「買取」それぞれの特徴
売却の方法には「仲介」と「買取」があります。仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。売主の希望に基づいた価格で不動産会社のネットワークを利用して募集広告を出すので、広く購入希望者を募ることができ買取よりも高い値段で売れる可能性があります。ただし、すぐに買い手が見つかるとは限らないので、状況によって価格や条件を見直すことも必要です。

一方の買取は、物件を直接不動産会社に買い取ってもらう方法です。買い手を探す必要がないため、金額面で折り合いが付けばすぐに売却できます。住み替えの場合は、資金計画を立てやすいというメリットがあります。早くに現金化が可能な一方で、不動産会社が絶対に損をしない金額設定での売買となるため、得られる金額は仲介の場合と比べ低くなることが多いです。

不動産売却の手順4:売却活動と条件交渉

次に売却活動を始めますが、売出価格や条件交渉の内容を決めなければなりません。

・売出価格を決めるには?
売出価格を決めるのは最も迷う作業です。はじめに「希望売却価格」を決めます。希望売却価格は住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を完済できる金額が設定の目安になるでしょう。買い替えの場合は、ローンが完済でき、かつ新たに購入する物件の頭金になるくらいのお金が手元に残る価格に設定することもあります。希望価格を決めたら、市場価格と比較してどの程度の差があるか比較します。

・条件交渉のコツ
購入希望者が現れた場合、条件交渉にコツはあるのでしょうか。まず、購入希望者から価格交渉を申し出られるケースはよくあるということを知っておきましょう。そして、希望価格で売れることは少ないと考えたほうがよいでしょう。そのため、売出価格は「最低この価格以上で売りたい」という下限より少し上の価格に設定するのがコツです。

相手から指値で価格交渉があった場合は、売り出してからの期間で判断します。売り出して間もないのに、いきなり大幅な値引きを要請された場合は断ってもよいでしょう。売り出して1カ月以上経っても何の反応もないときに指値の交渉があった場合は、交渉して妥協点を見出すのも1つの方法です。

もう1つ、「引き渡し時期」を決めることも重要です。引き渡し時期では、売主が住み替えを考えている場合、買い替え先に入居するまで待ってほしいと買主に交渉することが必要です。その場合、待ってもらえることを条件に多少値引きすることを提示すれば、まとまる可能性が高くなります。

不動産売却の手順5:売買契約締結と手付金の受領

購入希望者と売買金額が合意した場合は、売買契約を締結します。契約締結時に買主から手付金を受領します。買主から預かった手付金は、売買代金を全額支払ってもらうときに差し引く形が一般的です。そのため、「手付金を売買代金の一部として充当する」という取り決めを、不動産売買契約書に盛り込む必要があります。

・契約に際して物件の情報はすべて開示する
契約に際しては、買主に物件情報をすべて開示します。できる限り正確に提供することで、契約締結後のトラブルを防止できます。特に瑕疵(不具合や欠陥)がある場合は、正確に買主に伝える必要があります。

・手付金の金額相場
手付金の相場は、不動産売買金額の5~10%といわれています。手付金が安すぎると買主はキャンセルしやすくなるので、妥当な金額に設定する必要があります。

・仲介手数料の半額を支払う
不動産売買においては、仲介手数料は契約締結時に50%、引き渡し完了時に残り50%を支払うことが望ましいとされています。したがって、この段階で仲介手数料の半額を支払います。
 

<参考>仲介手数料は法律で定められている

不動産売買や賃貸の仲介をしてもらった際に不動産会社に支払うのが仲介手数料です。仲介手数料の金額設定は各々の不動産屋に任されていますが、法律でその上限が定められています。宅建業法第46条では、宅建業者(不動産会社)は国土交通大臣の定める金額を超える報酬を受けてはならないとされています。仲介手数料には以下のような上限があります。

・取引200万円以下:取引額の5%以内
・取引200万円以上400万円以下:取引額の4%以内
・取引400万円以上:取引額の3%以内


たとえば、1,000万円の物件の売買にかかる手数料は、以下のようになります。
・(A)200万円までの部分:200万円×5%=10万円
・(B)200万円以上400万円までの部分:200万円×4%=8万円
・(C)400万円以上1,000万円までの部分:600万円×3%=18万円
A+B+C=36万円+消費税

仲介手数料は「成功報酬」ですので、売買契約が成立するまで支払う必要はありません。したがって、募集広告や内覧を不動産会社が行ったとしても、契約に至らない場合仲介手数料は発生しないことになります。

不動産売却の手順6:物件引き渡しと残代金の決済

売買契約が締結され、手付金を受領したら物件の引き渡しを行い、残っている代金を決済します。

・残代金を清算する
残りの代金を支払ってもらいます。

・登記に関する書類を提出する
登記に関する書類を提出します。登記とは、新しい所有者の氏名や住所、不動産の所在地、面積などの必要事項を登記簿謄本に記載することです。単に不動産を売却しただけでは、所有者が変わったことになりません。登記簿謄本の所有者記載事項の変更を行って、はじめて新しい所有者が確定するのです。

登記は自分で行うことも可能です。法務局では相談窓口が設けてあるので、不明な点も教えてもらえます。ただし、必要書類がかなり多い場合は、司法書士に依頼したほうがスムーズに進みます。

司法書士報酬の相場は登記の内容によって異なります。売主の登記を依頼する場合は、登記名義人住所変更1万円、抵当権抹消(1件)1万円、日当・立会料1万円、郵便・通信費2,000円で合計3万2,000円が目安になります(独立司法書士事務所の一例)。

不動産登記の目的には「相続」「贈与」「財産分与」などいくつかあり、対応する書類を用意する必要があります。たとえば、相続なら基本的な書類と合わせて、下表カッコ書きの「相続する場合」と記載のある書類を用意する必要があります。以下、登記に必要となる主な書類をまとめますので、ご確認ください。

▽不動産の登記に必要な主な書類
チェック 必要書類名
  運転免許証やマイナンバーカード
  印鑑証明書および実印
  司法書士への委任状(依頼する場合)
  従前の登記済み権利証または登記識別情報
  固定資産評価証明書
  住民票の写し
  売買契約書
  贈与契約書など(贈与がある場合)
  被相続人の戸籍謄本または除籍謄本(相続する場合)
  相続人の戸籍謄抄本(相続する場合)
  家系図(相続する場合)
  公正証書遺言または自筆証書遺言(相続で遺言がある場合)
  遺産分割協議書(相続で遺族間の協議がある場合)
  調停や審判の調書(相続・財産分与で調停や審判がある場合)


・仲介手数料の残額を支払う
買主の住宅ローン手続きが終わり、引き渡しを行う決済時に仲介手数料の残額50%を支払います。すべての作業が終わったら残額を払うと考えて、用意しておきましょう。
 

<参考>登記費用の負担割合は?

登記費用の負担割合はどうなるのでしょうか。不動産は売却する際に、権利関係を公示する必要があります。法務局に保管される登記簿謄本に、所有者名、所有者の住所、不動産の所在地や面積などの必要事項を記載することを登記といいます。

不動産を売却するときに行う登記には、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の2つがあります。所有権移転登記は、買主の責任で行うのが普通で、費用も買主が全額負担します。一方の抵当権抹消登記は、何の権利も付着していない状態で買主に引き渡す義務があるため、売主の責任で行い、費用も売主が全額負担します。

売主が負担する登記費用は、「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つです。費用の目安は以下のとおりです。

▽抵当権抹消登記
・登録免許税:不動産の数×1,000円
・司法書士報酬:5,000円~1万円程度

▽住所変更登記および氏名変更登記
・登録免許税;不動産の数×1,000円
・司法書士報酬:1万~1万5,000円程度

不動産売却の手順7:確定申告を行う

そして、最後に行う作業が、譲渡所得の確定申告です。

・譲渡所得税の確定申告
不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

「譲渡価額(売ったときの収入金額)-取得費用(買ったときの総費用)-譲渡費用(売却に要した費用)」

これにより赤字になった場合、譲渡所得税の確定申告は不要です。利益が出た場合は、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日(土・日・祝日の場合は次の平日)までに確定申告を行います。

・不動産の売却で特例が使える
不動産の売却では税制優遇される特例があるので、使えるものがあれば利用するようにしましょう。よく利用されるのは「3,000万円特別控除」「所有期間10年超の居住財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3つの特例です。

不動産売却で使える特例1:3,000万円特別控除
一般的な居住用住宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除する制度です。居住用財産として認められるには、次の条件を満たす必要があります。

(1)自分が住んでいる家屋か、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
(2)以前住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
(3)建物を解体する場合は、その敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること

不動産売却で使える特例2:所有期間10年超の居住財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
上記の「3,000万円特別控除」が認められるための条件を満たしたうえで、土地と建物の所有期間が、不動産を売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合に受けられる特例です。適用を受けられると、課税譲渡所得6,000万円まで税率が14.21%(所得税10.21%、住民税4%)に軽減されます。

不動産売却で使える特例3:居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
上記の条件を満たしたうえで、建物50㎡以上、土地500㎡以下の新しくマイホームを購入したとき受けられる特例です。適用を受けると、売却価格のうち、購入したマイホームの価格と同額部分の課税が繰り延べされます。

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不動産売却にかかる税金一覧

不動産を売却すると、以下のような税金がかかります。全部で5種類です。1つひとつ、解説していきます。

▽不動産売却にかかる税金の種類
・譲渡所得税
・復興特別所得税
・収入印紙税
・登録免許税
・仲介手数料の消費税

・譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合に支払う税金です。不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日(土・日・祝日の場合は次の平日)の期間に確定申告して支払います。

・復興特別所得税
東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための税金です。税率は、物件の用途や所有期間にかかわらず2.1%です。確定申告が必要で、納税期間は譲渡所得税と同じです。

・収入印紙税
売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。税額は書面に記載された金額によって下表のように定められています(1億円までの例)。軽減税率が適用されると税額が半分になります。

▽不動産売買で必要な収入印紙の税額
契約金額 印紙税額 印紙税額(軽減税率)※
100万円以上500万円以下 2,000円 1,000円
500万円以上1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円以上5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円以上1億円以下 6万円 3万円
※契約金額が1,000万円を超えた場合の軽減税率(2022年3月31日まで)

・登録免許税
不動産を登記する際にかかる税金です。金額は「定額課税」の場合、不動産1つにつき1,000円です。法務局に申請する際に、税額相当分の収入印紙を貼付して納税します。

・仲介手数料の消費税
不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。「収入印紙税」「登録免許税」「仲介手数料(税込)」は、売却時の必要経費として売却収入から差し引くことができます。
 

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不動産売却に必要な書類一覧

不動産売却に必要な書類は以下のとおりです。書類を用意するタイミングは早い順に、「媒介契約時」「売買契約時」「決済・引き渡し時」の3つがあります。つまり、そのタイミングが訪れるまでに用意しなければなりません。

必要な書類は、不動産仲介会社との媒介契約時に確認することになりますが、書類を集めている段階で、書類を紛失していることが判明する場合もあります。その際は再発行することになりますが、再発行に時間がかかることもあるので、必要書類の確認と書類の手配は早めに行いましょう。なお、住民票、印鑑証明書など有効期限が3カ月以内のものもあるので注意が必要です。物件の形態によっては不要なものもあります。

▽不動産売却に必要となる主な書類
書類 目的、入手方法など
身分証明書 自動車免許証、パスポート、マイナンバーカードなどで、本人確認のために必要
実印 売却する本人の実印(共有の場合は共有者全員の実印)を用意
住民票 登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要。3カ月以内のものを用意
登記権利書、または登記識別情報 売却物件の内容確認や登記の際に必要
固定資産税納税通知書、および固定資産税評価証明書 固定資産税や都市計画税など、税額の確認のために必要
ローン残高証明書、またはローン返済予定表 売主がローン返済中の場合に必要。残債と返済額がわかるものを用意
銀行口座書類 銀行通帳など。売買代金から必要経費等を引いた残金が振り込まれる
土地測量図 一戸建てや土地の売買の場合、売却範囲の確認のために必要。マンションは不要。最寄りの法務局または「登記・供託オンライン申請システム『登記ねっと 供託ねっと』」にアクセスしてオンラインで入手できる
境界確認書 一戸建てや土地の売買の場合、売却範囲の確認のために必要。マンションは不要。各都道府県の土地家屋調査士会や各地方法務局でひな形を入手して作成する。自治体によっては境界確認の申請を行うことで、境界確認書を作成してくれるところもある
建築確認済証、および検査済証 不動産が建築基準に適合しているかどうかの確認に必要。マンションは不要。家を建てる際に申請して発行され、再発行はできないので、紛失した場合は、建築計画概要書または台帳記載事項証明書を発行することで対処する。どちらも役所の建築指導課の窓口で発行できる
建築設計図書・工事記録書等 どのように設計・工事されたかの確認に必要。マンションは不要。建築設計図書・工事記録書は家を建てた建築事務所に一定期間保存されているため、問い合わせが必要
マンションの管理規約、または使用細則など 管理内容や使用ルールを知るために必要。一戸建て・土地は不要。マンションの管理会社が保有していますので、不動産仲介会社に依頼すれば入手できる
マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等) 入居後、購入者が負担すべき費用の確認に必要。一戸建て・土地は不要
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 耐震診断等を行っている場合は、書類の提示が必要。診断を受けた時点で業者から報告書を受け取っているもので、紛失した場合は業者に診断や調査を依頼して報告書を作成してもらう必要がある
その他の書類(地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等) 売主が保有している証明書等があれば提示が必要
購入時の契約書・重要事項説明書など 購入時の状況を知る情報として、所有していれば提示する。なお売却時の契約書・重要事項説明書は不動産仲介会社が用意するので、売主が用意する必要はない
パンフレットおよび広告資料 物件が売り出されたときの状況を知るうえでの情報源となる。所有していれば提示。任意であることも少なくない
 

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相続で不動産の売却が必要になった場合の注意点

相続で不動産を売却することが必要になった場合、相続登記をして名義変更する必要があります。相続登記をしていないと、自分の判断で土地を売却することができません。また、不動産を担保にしてお金を借りることもできません。場合によっては、他の相続人が自分の法定相続分だけを勝手に登記して売却してしまう可能性もあります。相続したら早めに相続登記するようにしましょう。

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まとめ:不動産売却の流れや必要事項を理解し、有効な売却を実現しよう!

ここまで、不動産売却の流れを詳しくみてきました。相場のリサーチから始まり、確定申告まで、不動産を売却するには実に多くの工程があることがおわかりいただけたと思います。とくに金銭的な部分は相手との交渉もあり、難しい判断を迫られることもあるでしょう。税金や必要書類なども一覧表でチェックしながら、漏れのないように作業を進めることが大事です。

不動産は相続した物件であっても、必要であれば売ることには何の問題もありません。故人が家族のために遺した不動産を有効に使うことは、故人の遺志を尊重することともいえます。多くの作業をこなすことに不安のある方は、不動産会社など専門家に相談して進めることも選択肢の1つです。確定申告まで首尾よく不動産売却を進めることが求められます。
 
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