2018.8.1
/
不動産

相続対策にも有効!等価交換のメリットとは

(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
使用していない土地を有効活用する方法として、「等価交換」というものがあります。土地の所有者が土地開発業者(デベロッパー)などと契約し、土地の全部や一部をデベロッパーに提供(売却の場合もあり)し建物を建築してもらい、売却した土地の価格に相当する建物の区分所有権を得る方法です。この事業の方式のことを「等価交換方式」といいます。つまり、お互いの価値を“等価”で“交換”するわけです。これにより土地の所有者は、資金を負担せずに建物を取得し、土地を有効活用することができるようになるのです。

相続対策として活用されるケースも少なくありません。

等価交換の特徴

等価交換の概要について、さらに掘り下げて見ていきましょう。そもそも土地を所有している人の多くが、開発や建築に関する知識を有しているわけではありません。そのため、何らかの方法で土地を活用したいと考えても、実際に着手するためには、土地活用や建築に関する知識を有する人(主に不動産業者や建築業者など)の協力が必要になります。

このような場合、土地の所有者は土地を提供し、土地の開発業者は建築に必要なスキルやノウハウを提供すれば、スムーズに土地活用を進められるはずです。この意味で等価交換という手法は、非常に合理的な仕組みと言えるでしょう。また、土地の開発によって利益が得られることが想定されるため、土地の所有者、開発業者双方にメリットがあります。
 

>>相続の専門家に相談する

等価交換の相続におけるメリット・デメリットとは

一方、相続対策として等価交換を考えた場合はどうでしょうか。土地の所有者としては、相対的に土地の持分が減る(建物分が付加され、開発業者と按分されるため)ことに加えて、借地権割合の評価が勘案されることにより、評価額は大きく減額されます。新たに取得した建物部分の評価を加えて計算しても、土地のみよりも大幅に評価額が下がります。

さらに、等価交換によって物件を取得しているため、借金の返済に追われることはありません。つまり、手持ちの土地を上手に活用し、相続税の評価額を下げることができるのです。しかも、「小規模宅地等の特例」が適用される条件ならば、土地の評価額がさらに80%減額されるため、節税効果はかなり大きくなります。

ただし、等価交換にはデメリットもあります。たとえば、事業の税務が複雑なため、不動産の取り扱いに不慣れな税理士では対応が難しいでしょう。また、開発事業者が主体となって開発が進められるため、資産状況の判断が困難になるという心配もあります。

等価交換を活用してより良い相続対策を

このように、等価交換にはデメリットがあるものの、土地をそのままにしておくよりは、相続税対策に資することは間違いなさそうです。等価交換による土地活用として、自己使用する他に、賃貸として住居や事業用物件として貸し出すことも可能です。また、等価交換の際に自己所有分を複数の区分所有権(マンションの部屋ごと)にしておくことで、複数の相続人に分けて生前贈与し、公平に相続させることも可能となり、遺産分割トラブルを避けることにも繋がります。

このように複合的な視点で考えてみると、等価交換による相続対策には、やり方によっては利点が多くみられます。また、一般的な不動産投資とは異なり、借入による重圧もありません。

このような点を考慮しつつ、ぜひ、等価交換という制度を上手に活用して、より良い相続対策を行っていきましょう。
 

>>相続の専門家に相談する

 
ご依頼の不動産を無料で査定
3分で依頼完了!
査定金額と活用アドバイスをメールでご送付。
※しつこい営業電話はいたしません。
 

【オススメ記事】
相続対策のよくある失敗
相続財産としての評価額を決める際の土地の「利用区分」とは?
不動産相続の手続き・節税方法・必要書類について完全解説
相続で不動産を取得した場合にかかる登録免許税
持っているだけでこんなにかかる?不動産の維持費用

この記事をシェア

相続MEMOをフォロー

相続のプロに聞く

NEXT 不動産相続にまつわる思惑は多様 民間調査「不動産相続について」

関連記事