2018.11.19
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不動産

登記事項証明書に記載されている土地の「地目」とは何か?

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
土地のさまざまな情報は法務局で「登記事項証明書」(いわゆる登記簿謄本)を入手して確認することができます。「今まで誰が所有者だったのか」「相続や売買などでどのように所有者が変わり現在にいたるのか」など、掲載されている情報はさまざまです。また、登記事項証明書には「その土地がどのように利用されているのか」を記載した「地目」という項目があります。今回は、この「地目」についてお伝えしていきます。

日本の土地は「地目」で区分されている

土地は「不動産登記法」によって、所在・地番・地積・登記原因(相続なのか売買なのかなど)やその日付・登記した年月日等を登記することになっています。「地目」についても登記する項目に含まれています。地目は各土地の現在の状況や、利用の目的・主な用途によって、細かく種類が分けられています。不動産登記法の下位には「不動産登記令」があり、さらにその下位の「不動産登記規則」第99条に地目についての条文があります。

(地目) 
第九十九条   地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
引用元:電子政府の総合窓口e-Gov(イーガブ)不動産登記規則第99条より

つまり、日本のすべての土地は上記の23の区分によって分けられ、法務局に登記されているということになります。例外として、実際に土地が存在しているのにも関わらず、登記がされていない「登記もれ」の土地というものも一部存在します。この23ある地目ですが、一番なじみのあるのが「宅地」になります。

ここでいう宅地というのは、一戸建てやマンションなどの居住のために使われている土地に限らず、工場・商業施設・店舗・事務所等の土地も含まれます。ちなみに、宅地は「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と、「不動産登記事務取扱手続準則」の第68条で定められています。

地目によって固定資産税に影響が

この地目というのは固定資産税にも影響があり、課税上(国税・地方税)の土地の評価は地目によって違ってきます。ただ、評価上の地目(課税地目)は実際の利用状況によって決まるのが一般的です。例えば、登記上の地目が山林にもかかわらず、実際は山を切り開いて住宅が建っている状態があったとします。

また、畑として登記されている土地であっても、実際には畑として使っていなく荒れ地の状態だったとしましょう。これらの場合には、地目の内容で評価されず宅地と同様に課税される可能性が高くなります。ちなみに、固定資産税は宅地が一番高額です。このように現況の土地の利用方法が登記簿上の地目と異なっている場合には、現況に合わせて課税されることになります。税負担が増える可能性があるほか、登記上でも地目の変更(更正)をしなければなりません。

相続税における土地の評価明細書にも地目を記載する

固定資産税だけではなく、相続税における土地の評価を行う場合にも、まずその土地の「地目」が何かを確認することが必要です。実際に、相続財産としての土地の評価額を計算するうえで提出する「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)」では、土地の住居表示・所有者・使用者記入欄の後に、地目を選択・記載する欄があります。そのうえで、その土地が相続発生時にどのように使われていたのかという「利用区分」を確認することが必要です。

このように、日本全国の土地は不動産登記法をはじめ関係法令や規則・準則に基づいて、それぞれの地目ごとに登記されています。また、課税上は登記上の地目に関わらず、実際の利用形態によって税の負担額を決める「現況主義」が一般的です。登記事項証明書を見る機会がありましたら、今回お伝えした「地目」について確認されてみてはいかがでしょうか。
 

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