2019.5.30
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不動産

不動産投資の「奥の手」民泊ができる物件できない物件

(画像=Andrey_Popov/Shutterstock.com)
(画像=Andrey_Popov/Shutterstock.com)
民泊は、ここ数年で一気に広まった不動産の新しい活用方法です。日本でも住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)などの法律が整備されてきました。不動産の活用に興味はあるが、民泊のルールはよくわからないという人向けに、運営するために最低限必要なものについて説明します。

民泊から目が離せない理由

旅館やホテルではない普通の住宅を宿泊施設として提供する民泊は、注目すべき不動産の活用方法です。

その理由は、まず大きな需要が見込まれることです。日本を訪れる外国人観光客の数は、東日本大震災があった2011年を底に、右肩上がりで伸びています。2012年は836万人だったのに対し、2017年は2,869万人と3倍以上になっています。2020年には東京オリンピックが控えており、国土交通省はこの年の外国人観光客数が4,000万人になると見ています。

これだけの宿泊需要を既存のホテルだけで吸収するのは難しく、民泊がそれを補完することが期待されているのです。

貸す側としても、単価やサービス内容を柔軟に変えられる民泊は、工夫次第で高い収益をあげることができます。
 

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民泊はどのような地域でできるのか

民泊は、誰でもどこでも自由にできるわけではありません。ルールにしたがって届出をし、許可を受ける必要があります。民泊に関連する法律には、旅館業法や国家戦略特区法、冒頭で触れた住宅宿泊事業法に加え、自治体の条例などもあります。

旅館業法では、用途地域が住宅専用地域に定められているところでは許可がおりません。用途地域とは「この土地にはどのような建物を建てていいか」を決める区分で、自治体が定めています。同法は2016年に一部が緩和されましたが、基本的に、プロの宿泊事業者向けのルールです。

国家戦略特区法は一定の地域を特別扱いし、旅館業法の規制を受けずに、条例で貸し出しを許可するものです。東京都大田区や大阪市、新潟市などが特区の指定を受けています。

最も身近で一般的な民泊の法律は、2017年に成立した住宅宿泊事業法です。上記の2つと比べて最も広範囲に適用される法律で、用途地域の制限は基本的にありません。ただし、自治体によっては条例で民泊営業の条件を厳しくしています。たとえば、京都府では学校などの周辺100メートルにおいて、授業がある時間帯の民泊営業を禁止しています。

設備にも要件がある

この他にも、民泊にはさまざまなルールがあります。

住宅宿泊事業法の最大の特徴は、年間の宿泊上限日数が180日と定められていることです。1年の半分以上は民泊営業ができません。これは、収益に大きく関係する規定です。

同法における宿泊施設は、1人当たり3.3平方メートル以上を確保する必要があります。設備として浴室やトイレ、洗面所などが必要です。共同でも構いませんが、住宅施設内になければならないので、「風呂なしアパート」は住宅宿泊事業法に基づいた民泊営業ができません。

消防用設備は、非常用照明など安全に配慮した設備を備えなければなりません。建物の状況にもよりますが、オーナーが同居しないケースで宿泊室が50平方メートル以上の場合、自動火災報知設備や誘導灯などを設置する必要があります。

このように、民泊をするにあたっては確認しておかなければならないルールが多くあります。裏を返せば、民泊に適応していることが物件の付加価値として捉えられる可能性があるということです。

民泊のルールを知ることは不動産活用の武器となる

民泊には地域や設備の制限など、始めるにあたって知っておかなければならないルールがたくさんあります。この知識を味方につけることで、不動産の活用をより柔軟に行えるようになるでしょう。
 

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