2020.9.17
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不動産

築浅投資用マンションが今後値上がりするかもしれない理由とは?

(画像=有紘 岡崎/stock.adobe.com)
(画像=有紘 岡崎/stock.adobe.com)
シェアハウスなどへの不正融資問題等によって、金融機関の融資姿勢が厳しくなっています。一方で、あるジャンルのローン商品が存在感を増しています。その動向次第で、今後の不動産価格が左右されることになるかもしれません。

ますます厳しくなる銀行の融資姿勢

金融庁が2019年3月に発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」を見ると、ここ数年増加してきた投資用不動産向け融資が、2017年3月期をピークに減速していることがわかります。

銀行全体の投資用不動産向け融資の実行額は、2016年3月期は4.6兆円、2017年3月期は5.4兆円でしたが、2018年3月期には4.7兆円に急減しています。2019年3月期は半期の実行額が1.9兆円であり、前年よりもさらにペースが落ちていることがわかります。

銀行や信金・信組の投資用不動産向け融資の取組姿勢を見ると、「積極的」が減り、「消極的」が増えています。
 
出典:金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年3月」
出典:金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年3月」

注目を浴びるローンとは?

投資用不動産向け融資に対する金融機関の姿勢は厳しくなっており、不動産投資家にとっては事業を拡大するのが難しい時期がしばらく続きそうです。特に、以前までは活発だった木造築古物件に対する融資が厳しくなっています。

一方で、銀行が積極的に扱うことで注目を浴びている不動産投資向けローン商品もあります。新築・築浅の区分所有マンション向けの超長期ローンです。これまでは30年でも長期融資といわれていましたが、このタイプのローンの借入期間は最長45年です。
 

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長期ローンに当てはまる築浅物件のニーズが高まるか

このような超長期ローンは、複数の銀行が提供しています。ある銀行の商品では、借入期間の条件を「55年から築年数を差し引いた年数(最長45年)」と定めています。つまり、築10年までのマンションなら最長の45年で借りられるということです。

45年の借入期間がどのくらいのインパクトがあるのか、2,000万円を借りた場合で比較してみましょう。

2,000万円を借りた場合の毎月の返済額(金利2%として)
  • 借入期間25年 → 84,770円
  • 借入期間35年 → 66,252円
  • 借入期間45年 → 56,199円
借入期間45年のローンでは、毎月の返済額が借入期間25年と比べて3万円弱、借入期間35年と比べても1万円以上も少ないことがわかります。

一般的に築浅の区分所有マンションに投資する場合、家賃収入からローン返済額や管理費・修繕積立金、固定資産税などを差し引いたキャッシュフローは、ややマイナスになるケースが多いです。しかし45年の長期ローンを組んだ場合は、毎月の返済額が少ないのでキャッシュフローがプラスになるケースもあるでしょう。

超長期ローンは、築浅区分所有マンションを投資対象としている不動産投資家にとっては魅力的な商品です。中古物件や木造物件向けの融資が厳しい中で、築浅の区分所有マンションであれば融資が下りるのなら、不動産投資家の目は自ずとそれに向けられるでしょう。その結果、需要と供給の観点から今後は築浅の区分所有マンションの価格が上昇するかもしれません。

超長期ローンにはリスクもある

メリットの多い超長期ローンですが、リスクもあります。先ほどは毎月の返済額で比較しましたが、今度は同じ条件で総返済額を比較してみましょう。

2,000万円を借りた場合の総返済額(金利2%として)
  • 借入期間25年 → 2,543万円
  • 借入期間35年 → 2,783万円
  • 借入期間45年 → 3,035万円
借入期間25年と比べて、借入期間45年では総返済額が500万円近く多くなっています。また、新築で購入しても、45年の間には大規模修繕などさまざまな費用がかかるでしょう。さらに、変動金利の上昇リスクもあります。

超長期ローンを検討する際は、このようなリスクも正しく把握して、入念にシミュレーションをした上で申し込むようにしましょう。
 

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